Principais Tipos de Contrato de Construção: Entendendo as relações contratuais

Depois de várias reuniões, revisão de proposta, preços, projetos, finalmente houve aquele aperto de mão e cliente fala: a obra é sua! Nesse momento, não faltam motivos para comemorar, não é? Mas antes de você sair por aí “dando estrelinhas de felicidade”, você deve pensar em algo muito importante: o contrato de construção. E não me venha com quaisquer desculpas: Não precisa de contrato, ele é meu conhecido, é conhecido da família, é uma boa pessoa etc.

Sem contrato, não!

Os contratos na construção civil são fundamentais, tendo em vista que a execução de uma obra é um processo complexo, que exige altos investimentos, tanto financeiros, quanto em termos de conhecimento, gestão, e mão de obra.

E para que tudo transcorra dentro da conformidade legal, visto que este documento pode ser exigido em diversas situações, é essencial, tanto para quem está contratando, como para a contratada, ter muita atenção aos contratos antes de se iniciar a execução do projeto.

É importante que as empresas do setor contem com o auxílio de um profissional jurídico especializado, a fim de tornar toda a operação dentro das normas técnicas e da legislação e gerenciar todas as relações originadas pela parceria de um novo projeto.

Existem diversos tipos de contratos de construção, cada um com características específicas e adequados a diferentes situações. A escolha do contrato mais adequado dependerá do escopo do projeto, dos riscos envolvidos e da relação de confiança entre as partes envolvidas.

Vamos conhecer alguns dos principais tipos de contrato de construção:

Contrato de Empreitada Global:

Trata-se de um contrato onde o empreiteiro/construtora se compromete a executar uma obra pelo preço ajustado e previamente acordado. Nesse tipo de contrato, o empreiteiro assume a responsabilidade total pela execução da obra, desde o fornecimento de materiais até a contratação de mão de obra.

Preço: O valor do contrato é fixo e não é suscetível a alterações, exceto em casos de aditivos contratuais previstos em lei ou no próprio contrato.

A empreitada por preço global é adequada quando existem informações precisas sobre o objeto a ser executado. Isso envolve a existência de um projeto executivo. Havendo predeterminação dos encargos, das atividades, dos materiais, das circunstâncias pertinentes ao objeto, e a descrição da obra ou do serviço com elevado grau de precisão, torna-se possível formular uma proposta global pelo contrato.

Quanto menos precisa e exata a configuração do projeto a ser executado, menos viável é a utilização de uma empreitada por preço global.

 Riscos: Eventuais custos extras que não tenham sido previstos são geralmente de responsabilidade do empreiteiro.

Exemplo:

Uma prefeitura deseja construir uma escola. Ela já possui o projeto arquitetônico e estrutural definido e sabe exatamente como a escola deve ser. Ela, então, contrata uma construtora pelo modelo de empreitada global, onde o valor total é acordado em, digamos, R$ 5 milhões. A construtora é responsável por entregar a escola conforme o projeto apresentado, assumindo os custos de qualquer eventualidade que não tenha sido prevista, a não ser que haja alguma exceção especificada no contrato.

Contrato de Preço Unitário:

Nesse contrato, o preço é determinado com base nas quantidades de itens ou serviços utilizados na obra. Cada item tem um valor unitário, e o preço final é calculado multiplicando-se a quantidade utilizada por cada item. É comumente utilizado em projetos com quantidades variáveis ou em que o escopo não está totalmente definido.

Contrato de Administração de Obra:

Também conhecido como Contrato a preço de custo. Nesse tipo de contrato, a construtora atua como um gerente de projeto e é remunerado por uma taxa fixa ou percentual sobre os custos totais da obra. Ele é responsável por administrar e coordenar todas as atividades, contratando e supervisionando os subempreiteiros, comprando materiais e controlando os custos.

Natureza: Este contrato envolve o contratante pagando pelo custo real da obra, mais uma taxa para o contratado (que pode ser um valor fixo ou uma porcentagem do custo total).

Preço: Não há preço fixo definido desde o início. Existe uma estimativa de custos que é apresentada ao cliente. O contratante paga pelos custos reais da obra conforme ocorrem.

Riscos: O risco de aumento de custos é assumido principalmente pelo contratante, pois ele é responsável por cobrir os custos reais.

Exemplo:

Uma família decide construir sua casa dos sonhos. Como eles têm um projeto específico em mente, mas estão incertos sobre os custos totais, decidem contratar uma empresa de construção civil através de um contrato por administração de obra. A construtora cobra uma taxa de 15% sobre os custos reais da obra. Conforme a construção avança, todos os gastos com materiais, mão de obra e outros serviços são transparentes e apresentados à família. Se o custo total da obra for de R$ 500.000, a família pagará esse valor mais a taxa de administração (R$ 75.000), totalizando R$ 575.000. A família assume os riscos de qualquer variação nos custos, mas tem total visibilidade e controle sobre os gastos e decisões da obra.

Contrato de Tarefa:

Esse contrato é utilizado quando o escopo do projeto é limitado e bem definido. O contratado realiza tarefas específicas, com preço fixo, sem se responsabilizar pela obra como um todo. É comum em serviços de reparo, manutenção ou serviços especializados.

Contrato de Preço Máximo Garantido:

Nesse tipo de contrato, o construtor assume a responsabilidade por executar a obra dentro de um orçamento máximo estabelecido.

Preço: O contratado garante que o custo da obra não excederá um valor máximo pré-definido. Se o custo total for inferior ao preço máximo acordado, os benefícios (como economias) podem ser compartilhados entre o cliente e o contratado, conforme acordado em contrato.

Riscos: Se o projeto exceder o valor máximo, o excedente é, em geral, de responsabilidade do contratado. Por outro lado, se custar menos, os benefícios são geralmente divididos.

Transparência: Os custos reais são transparentes para o contratante, que pode acompanhar todos os gastos.

Exemplo:

Uma universidade deseja construir um novo prédio de laboratórios. Ela contrata uma empresa de construção através de um contrato de PMG. O valor máximo garantido para a construção é definido em R$ 10 milhões. Ao final da obra, se o custo total do projeto for de R$ 9 milhões, a economia de R$ 1 milhão pode ser dividida entre a universidade e a construtora conforme estipulado no contrato (por exemplo, 50% para cada). Se, por outro lado, o projeto custasse R$ 11 milhões, a construtora seria responsável pelo excedente de R$ 1 milhão, uma vez que ultrapassou o valor máximo garantido.

Contrato Turnkey

É um contrato onde o empreiteiro ou fornecedor se compromete a entregar o projeto completamente pronto para operação, "chave na mão". Isso significa que, além da construção, o empreiteiro pode ser responsável pela concepção, projeto, licenciamento, entre outras etapas.

Preço: Semelhante à empreitada global, o preço é fixo. No entanto, considerando que o empreiteiro é responsável desde o projeto até a entrega, este preço abrange todas as etapas.

Responsabilidade: O empreiteiro assume integralmente a responsabilidade por todas as etapas, desde o design até a finalização e entrega do projeto.

Riscos: Por ser responsável por todas as etapas do projeto, o empreiteiro assume uma quantidade maior de riscos. Qualquer imprevisto, desde erros de projeto até atrasos na construção, é de responsabilidade do empreiteiro.

Exemplo:

Uma empresa deseja expandir suas operações e precisa de uma nova fábrica. No entanto, ela não tem expertise na construção. Ela contrata, então, uma empresa especializada para entregar a fábrica pronta para uso pelo modelo "turnkey". A empresa contratada fica responsável por encontrar o terreno adequado, obter todas as licenças necessárias, elaborar o projeto, construir e instalar todos os equipamentos necessários. Uma vez concluído, a empresa entrega a fábrica "chave na mão" para a contratante, que apenas precisa começar suas operações. O valor total, acordado antecipadamente, inclui todas estas etapas.

Cada tipo de contrato de construção possui vantagens e desvantagens, e a escolha deve ser feita com base nas necessidades e particularidades de cada projeto. É importante que todas as cláusulas e condições sejam detalhadamente especificadas no contrato, garantindo uma relação transparente e bem definida entre as partes envolvidas.